최근에 인터넷 카페에서 명성을 얻은 사람들이 책을 출판하고 있는데 이 책의 저자인 길목(김세호)도 인터넷 커뮤니티에서 명성을 얻은 사람으로 보인다.
내 생애 짜릿한 대박 상가 투자법
요즘 상가 투자 관련해서는 시들한지 최근에는 관련 도서 출판이 뜸한 편이다. 최근에 주식 시장이나 부동산 시장의 수익률이 높아지면서 상대적으로 수익률이 낮은 상가 투자 관련해서는 최근에 출판된 책을 찾기가 어렵다. 상가의 기대수익률이 4%내외인 점을 생각하면 당영할 수도 있으나 잘만 투자하면 안정적인 수익을 올릴 수 있는 것이 상가 투자이다. 이 책은 20년도에 출판한 비교적 최근의 책으로 입문서로 적당하다.
상가 투자 뿐만 아니라 상가 구매 후 직접 창업할 사람을 위한 책이기도 하다.
이 책에서 가장 중요한 내용은 적정한 상가 매매가 계산법인데 상가 수익률과 여기서 유도되는 적정 매매가는 아래와 같이 계산된다.
상가 수익률 계산법상가 매매가 계산법
이 책에서 반복적으로 강조하는 내용은 신도시 분양 상가 청약 시에는 조심 또 조심하라는 내용이다.
신도시의 경우 상권이 형성되어 있지 않을 뿐만 아니라 아직 건물이 없는 상태이기 때문에 도면이나 조감도로 상가의 형태나 구조를 파악해야하나 이는 일반인에게는 쉽지 않은 일이며 사기를 당하는 일도 많다고 한다.
이를 위해 이책에서는 사기 당하지 않고 상가를 구입하는 법에 대해서 설명하고 있는데 이를 위해서는 직접 임장을 통해 현장을 방문하고 꼼꼼한 입지 및 상권 분석을 진행하라는 이야기다. 이를 위해 투자 시 조심해야 할 13가지 상가유형과 좋은 상가에 대한 예시를 들어 설명하고 있다.
그리고 상가 투자 뿐만 아니라 직접 창업할 사람을 위한 전략도 소개하고 있는데 발상의 전환을 통해서 어떻게 상가의 가치를 높이는지에 대한 설명도 소개하고 있다.
그리고 상권을 분석하는 방법과 입지 선정 방법에 대해서 저자의 경험에 의해 소개하고 있다.
상가 투자는 흔히들 부동산 구매의 개념으로 생각을 많이 한다. 하지만 안정적인 수익률을 위해서는 상가를 임차할 임차인에 대한 지원도 필수적으로 보인다. 실제로 임차인이 상가에서 장사가 잘되어야 상가 자체의 가치가 올라갈 뿐만 아니라 임대료 인상을 통해서 상가의 매매가도 상승한다. 반대로 임차인이 장사가 안될 경우 월세를 지속적으로 인하해주도록 요구할 것이고 심하면 공실이 되거나 이로인해 상가 매매가 자체도 하락하게 된다.
상가는 구매 뿐만 아니라 임차인 관리를 통한 운영을 통한 리스크관리와 가치 증대가 꼭 필요하다고 할 수 있다.
전체적으로 투자나 창업 시에 상가를 구매하려는 사람에게 입문서로 적당한 책이다.
Yes24에 나온 책 소개는 다음과 같다.
아는 만큼 돈이 된다! 나만 알고 싶은 상가 투자 비법
부동산으로 돈을 벌고 싶고, 상가 투자로 성공하고 싶은데 어떻게 해야 돈이 되는 상가에 투자할 수 있을까? 10여 년 넘게 상가 투자를 해오며, 만 명에 가까운 회원을 보유한 네이버 카페 ‘길목부동산연구소’를 운영하는 지은이 길목은 자신 있게 ‘돈 되는 상가는 많다’고 말한다. 하지만 그에 앞서 섣부른 투자로 뼈아픈 실패를 경험하지 않기 위해서는 입지와 상권을 철저히 분석하고, 파악하는 능력을 길러야 한다고 이야기한다. 그렇다면 지은이의 구체적인 상가 투자 비법은 무엇일까?
관심 있는 상가를 매매하기 전에는 반드시 먼저 미납 관리비가 있는지 꼭 확인하고, 현장 조사를 통해 현재 임차인과의 재계약 여부를 확인해야 한다. 주변 상가의 공실률은 물론, 공실이 된 시간과 기간을 꼼꼼히 확인해두는 것 또한 중요하다. 재계약에서 유리할 뿐만 아니라, 공실률은 내 상가 건물에도 영향을 주고, 수익률과 시세 차익에 큰 영향을 미치는 요소이므로 부지런히 발품을 팔아 확인해야 한다.
이 책에서는 흥미로운 사례도 볼 수 있다. 부동산 시장에서 외면 받던 오래된 주유소, 낡은 공장, 모델하우스가 스타벅스, 맥도날드 등의 드라이브 스루(DT) 매장으로 변신한 이야기부터 타인들이 기피하는 송전탑 시설이 철거되기 전에 발 빠르게 상가를 매입해 수익을 내는 사례까지 성공하는 상가 투자의 특급 전략을 알려준다. 상가 투자로 남들보다 성공하고 싶은가? 이 책을 읽고 철저한 입지 분석을 통해 꾸준하게 발품을 팔아 보자. 기본을 다진 후에 투자해도 늦지 않다.
목차
프롤로그 4
Part 1 위험천만한 신도시 분양상가의 실태
신도시 분양상가, 조심 또 조심하라 14 Plus tip 17 수익률 비교, 구분상가 vs 통상가 19 GTX 노선에 따른 상가 투자 전략 23 Plus tip 24 돈 되는 구분상가 고르는 필수 체크리스트 27 적정한 상가 매매가 계산법 31 너무나 공급과잉인 현 분양상가의 실태 35
Part 2 속지 않고 상가 구입하는 방법
상가 구입 시 속지 않는 방법 40 보여주는 매출을 맹신하지 말라 43 Plus tip 45 분양상가는 선 임대를 조심하라 47 수익률을 보장해준다는 달콤한 속삭임을 조심하라 51 시세 차익을 붙여준다는 ‘전매’를 조심하라 54 고분양가를 보여주는 분양상가의 현실 56 Plus tip 59 현재 임차인이 진짜인지 알아보는 방법 61
Part 3 혼자서도 돈 되는 상가 찾는 방법
돈 되는 상가를 찾기 위한 임장 체크리스트 68 Plus tip 72 영업 신고, 허가, 등록 차이에 따른 업종 변화 73 Plus tip 76 미납관리비를 파악하라 78 임차인과 재계약을 위해 주변 공실을 파악하라 81 권리금의 중요성을 확인하라 83 Plus tip 86 합의된 권리금의 증거를 남겨라 87 높은 수익률을 위한 업종별 전략 90 편의점 입점, 반드시 담배권을 획득하라 94 상황별 담배권 희노애락 - 98
Part 4 성공한 상가 투자의 특급 전략
인적 없는 곳에서 성공한 영업점의 비법 -106 과거를 묻지 말자! 건물의 변신은 무죄 110 Plus tip 115 장사 안 되는 C급 상가를 A급 가치로 바꾸다 116 매도 타이밍을 잘 잡아 수익을 낸 단지 내 상가 123 커피와 양말을 동시에 팔아 수익을 낸 상가 128 관광아이템 덕분에 시세가 오른 상가 131 송전탑 철거로 시세 차익을 얻다 136 상가 전면이 벽으로 막힌 죽음의 상가에서 탈출하다 140 편의점 입점을 목표로 지어 시세가 크게 오른 건물 148 마트 자리에 편의점을 넣고 두 배 오른 월세 153 입지 좋은 1층 상가를 평당 1,300만 원대에 구입하다 155 Plus tip 158 오랫동안 공실이던 상가에 GS 슈퍼마켓을 입점시키다 160 Plus tip 165
Part 5 한 번의 투자 실수로 인생이 흔들린 사례
10년 장사해서 번 수익을 상가 투자로 한 방에 날리다 168 분양받은 상가에 출입문이 없다?! - 174 연 8%의 수익을 보장해준다는 말에 속아 10억 원을 날리다 178 의사가 배우?! 상가 분양 사기 사건 184 Plus tip 189 위치 좋은 영화관 내 상가, 장사가 안 되는 이유는? - 190 소문만 듣고 투자해서 낭패 본 사례 194 소액으로 현혹하는 테마상가 투자를 조심하라 197 유행 따라 번지는 ‘ㅇ리단길’ 투자를 조심하라 202 유명 강사라도 무조건 믿지 마라 205 대학교가 이전해왔는데도 상권이 신통치 않은 이유 209 새 길이 뚫리면 운전자는 웃고, 상인은 운다 212 보행환경 개선이 오히려 상권을 약화시키다 215 반짝 특수를 맹신하면 상가 투자는 실패다 - 217
Part 6 돈 버는 상권 분석 및 입지 선정
상권과 입지의 개념 224 돈 버는 상권 분석은 이렇게 하라 227 접근성과 가시성을 따져라 230 최상의 입지 조건 찾는 법 234 상권별 유리한 업종을 공략하라 239 흐르는 자리는 피하라 242 Plus tip 244 아파트 단지 내 상가 투자 방법 245 금쪽같은 주상복합상가 찾는 법 248 Plus tip 253
Part 7 나만 알고 싶은 상가 투자 비법
투자 시 조심해야 할 13가지 상가 유형 258 plus tip 267 방위에 따른 상가 선택 268 메인도로가 좋을까? 이면도로가 좋을까? - 270 업종제한, 약일지 독일지 확인하라 272 plus tip 276 1층은 상가 투자의 꽃 277 쾌적함이 오히려 독이 될 수 있다 281 진짜 좋은 가격인지는 전용률을 따져봐야 안다 284 알짜 부동산은 내가 다니는 길에 있다 287 항상 준비된 자만이 좋은 급매물을 살 수 있다 - 289
